HELMUT HAUSPERGER

Geschäftsführer der Stadtbau Waldkraiburg GmbH
Edition: Waldkraiburg 2001

Helmut Hausperger ist Geschäftsführer der Stadtbau Waldkraiburg GmbH. Seine Aufgabe besteht in erster Linie darin, den Bürgern preisgünstiges Wohnen zu bieten. Dies geschieht durch den Bau von Mietwohnungen und auch mit dem Verkauf von bezahlbaren Grundstücken.

Herr Hausperger, Sie sind Geschäftsführer der Stadtbau Waldkraiburg. Welcher Geschäftstätigkeit geht Ihr Unternehmen nach?

Wir sind ein Wohnungsbauunternehmen, verwalten, vermieten und verkaufen Wohnungen, wobei wir diese speziell auch im Rahmen der Mieterprivatisierung zu Vorzugspreisen an die jeweiligen Mieter veräußern. Leerstehende Wohnungen, die wir in unserem Bestand haben, werden auch an Außenstehende verkauft, sofern sie einer unserer Mieter nicht erwerben möchte. Zur Zeit befinden sich 1055 öffentlich geförderte Wohnungen in unserem Besitz, die allesamt einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Darüber hinaus verfügen wir auch noch über 121 freifinanzierte Wohnungen.

Die Stadt Waldkraiburg ist Gesellschafter?

Ja, und zwar zu einhundert Prozent. Gegründet wurde das Unternehmen 1962, das Stammkapital beträgt 2,66 Millionen Euro und Vorsitzender des Aufsichtsrates ist Joachim Fischer, Waldkraiburgs erster Bürgermeister.

Welche Objekte sind derzeit erhältlich?

Wir haben sowohl Eigenheime und Eigentumswohnungen, als auch freie Grundstücke, Mietwohnungen und Gewerbeobjekte im Angebot.

Beginnen wir mit den Eigenheimen.

Im Eigenheimbereich bieten wir derzeit Doppelhaushälften in der Wohnanlage »Am Eichelgarten« an. Dabei handelt es sich um Häuser mit einer Wohnfläche von ungefähr 130 Quadratmeter zum Verkaufspreis ab 454.000 Mark, natürlich schlüsselfertig. Im Bereich Eigentumswohnungen haben wir derzeit eine etwas größere Auswahl verschiedener Objekte, zum Beispiel unsere Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen: Da bieten wir derzeit Objekte aus dem Baujahr 1966 mit rund 50 Quadratmeter Wohnfläche einschließlich Kochnische mit Einbauküche zum Preis von 79.900 Mark. Oder eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von circa 53 Quadratmeter, ebenfalls Baujahr 1966, aber mit einem Gartenanteil von 50 Quadratmetern zum Preis von 99.500 Mark.

Sie bieten Wohnungen aber nicht nur zum Verkauf an, sondern auch zur Miete. Zu welchen Konditionen?

Hier schwanken die Preise beträchtlich, weil es sich dabei sowohl um ältere, als auch um neuere Wohnungen handelt, außerdem schlägt sich bei der Mietpreisgestaltung auch die Ausstattung auf den Preis nieder. Wir bewegen uns hier im Bereich von etwa fünf bis zehn Mark pro Quadratmeter zuzüglich Nebenkosten.

Das Ministerium des Inneren hat ein Förderprogramm zum Erwerb vorhandenen Wohnraums zur Eigennutzung erarbeitet. In wieweit betrifft das auch Waldkraiburg?

Natürlich bezieht sich dieses Angebot auch auf Wohneinheiten in Waldkraiburg und wir werden im Rahmen diesen Programms unseren Mietern die Wohnungen zu einem bevorzugten Preis zum Kauf anbieten.

Haben die Mieter, die in diesen Wohnungen leben und das Geld für den Kauf nicht aufbringen können, eine Garantie, trotzdem dort weiterhin wohnen zu dürfen.

Ja natürlich. Wer nicht kaufen kann oder möchte, bleibt dann weiterhin Mieter. 

Die Preise stehen fest?

Nicht ganz, aber man kann davon ausgehen, daß sie wirklich preisgünstig sind. Wir werden die Preise in der Presse und auch bei den Mieterversammlungen rechtzeitig bekannt geben.

Eine wichtige Frage für Kapitalanleger. Glauben Sie, daß Investitionen in Immobilien immer noch sinnvoll sind?

Ja, jetzt schon, denn die Preise sind in den letzten vier bis fünf Jahren nicht gestiegen, eine Preissteigerung ist zwangsläufig zu erwarten.

Im Bereich der Gewerbegrundstücke waren manchen Unternehmern die Preise einfach zu hoch. Einige haben die Konsequenz ergriffen und sich von Waldkraiburg verabschiedet.

Dieses Thema kann man nicht mit ein paar Worten klarstellen. Der Grundstücksmarkt ist von so vielen Faktoren abhängig, daß man hier nicht alle Objekte über einen Kamm scheren darf. Das hieße nämlich Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Wenn heute Grundstücke zu Dumpingpreisen angeboten werden, so kann das beispielsweise die Folge einer versteckten Werbekampagne sein, um mal die ersten Käufer anzulocken. Ein Grund hierzu könnte zum Beispiel die Ausweisung eines neuen Gewerbegebietes sein, und da in der Regel kaum jemand auf die Idee kommt, seinen Standort zu wechseln, werden die Preise eben heruntergesetzt. Fakt ist, daß Gewerbegrundstücke auf dem Land natürlich etwas kostengünstiger sind, als hier in der Stadt, wo auch wir den Grund zu den vom Staatsforst festgelegten Preisen erwerben mußten. Mittlerweile hat nun aber das Land Bayern ein Programm entwickelt, das großen Unternehmen die Möglichkeit gibt, entweder aus Gründen des Platzbedarfes oder einer Neuansiedlung, Grundstücke zu erwerben. Diese sind allerdings nicht im freien Verkauf erhältlich, außerdem handelt es sich nur um große Parzellen. Der Stadtbereich Waldkraiburg ist ja auch nicht unbegrenzt groß und somit unterliegen auch wir den Gegebenheiten des freien Marktes. Mal geht der Preis hoch, mal geht er hinunter.

Wie beurteilen Sie den Standort Waldkraiburg und wie sehen sie dessen Zukunft?

Die Zukunft des Standortes Waldkraiburg hängt natürlich weitgehend auch von der Autobahn ab, die ja gebaut werden soll und einen wirtschaftlichen Aufschwung erwarten läßt. Momentan sind wir von der verkehrstechnischen Lage her gesehen etwas beeinträchtigt und einige Firmen wollen sich aufgrund der Logistik eben noch nicht hier ansiedeln. Aber das wird sich sicherlich ändern.

In welchem Bereich liegen hier überhaupt die Miet- und Kaufpreise?

Ich denke schon, daß wir hier in Waldkraiburg am untersten Preisniveau einer Stadt in unserer Größenordnung liegen.

Somit günstiger als in Mühldorf.

Teilweise, würde ich sagen, denn Mühldorf konnte im Norden seiner Stadtgrenze Grundstücke zum Teil noch günstiger erwerben, als wir hier in Waldkraiburg.

Wie lange üben Sie Ihre Tätigkeit schon aus?

Mittlerweile bin ich bereits 28 Jahre bei der Stadtbau Waldkraiburg beschäftigt.

Sie haben Ihren Job gelernt?

Nein, eigentlich bin ich gelernter Industriekaufmann und erst durch die Anstellung bei der Stadtbau Waldkraiburg kam ich mit allem, was Wohnungs- und Grundstückbewirtschaftung zusammenhängt, in Kontakt.

Mit welchem Werbeslogan überzeugen Sie interessierte Käufer?

Vertrauen und Sicherheit in Immobilienfragen.

Wohin wandert der Gewinn, den Ihr Unternehmen erwirtschaftet?

Die Tätigkeit der Stadtbau Waldkraiburg ist nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet, deshalb können wir auch so preisgünstig arbeiten. Wird Ertrag erwirtschaftet, fließt er uneingeschränkt wieder in neue Projekte, wird also beispielsweise zum Kauf neuer Grundstücke investiert, die dann den Bürgern zu günstigen Preisen angeboten werden.

Da drängt sich natürlich die Frage der Wettbewerbsverzerrung auf, weil Ihr Unternehmen ja in direkter Konkurrenz zu den selbständigen Unternehmern dieser Branche steht. Was sagen Sie dazu?

Eine wichtige Frage, zu der ich natürlich gerne Stellung nehme. Eine Wettbewerbsverzerrung tritt schon deshalb nicht auf, weil sich das Tätigkeitsfeld unseres Unternehmens in einem ganz anderen Bereich abspielt, als in der Regel bei privaten Bauträgern. Wir verkaufen nur im geringen Umfang Eigentumswohnungen oder Häuser, in erster Linie bauen wir doch Mietwohnungen oder erschließen Baugrundstücke - das ist unsere Hauptaufgabe.

Haben Sie bei einem Ihrer Objekte mal so richtig draufgezahlt?

Wir haben zwar ein Objekt, bei dem wir wirklich nichts verdient haben, aber draufbezahlt, das haben wir eigentlich nie. Das genannte Objekt ist übrigens die Wohnanlage »Am Kalander«.

Gebaut wird derzeit wo?

Wir bauen im Moment nur den Stadtsaal. Aber was heißt eigentlich »nur«, denn immerhin hat das Objekt ein Bausummenvolumen von rund 16 Millionen Mark. Und das ist ja schon ganz beachtlich.

Ansonsten sind Sie aber nur im Stadtbereich tätig?

Ausschließlich, ja. Was uns somit natürlich auch wieder von den privaten Bauträgern unterscheidet, die ja tätig werden können, wo immer sie wollen und wo immer sie eine Chance sehen.

Was bieten Sie eigentlich lieber an? Privatobjekte oder Gewerbeobjekte?

Wir haben uns schon auf Privatobjekte spezialisiert, also auf Grundstücke zur Wohnbebauung, auf Mietwohnungen und Eigentumswohnungen im Rahmen der Mieterprivatisierungen, Gewerbeobjekte haben wir in der Regel selten anzubieten. 

Bei Gewerbeobjekten wäre aber eine bessere Rendite zu erwarten, oder?

Nein, im Moment gibt es für Gewerbeobjekte eher wenig Bedarf.

Wenn ich kaufen möchte: Wie helfen Sie mir bei der Suche nach einem geeigneten Objekt?

Bei der Suche können wir nur im Rahmen unseres eigenen Angebotes behilflich sein, denn wir sind ja keine Makler. Und wer Informationen über unsere Objekte sucht, dem senden wir auf Wunsch gerne ein Prospekt, man findet uns aber auch im Internet unter www.stadtbau-waldkraiburg.de. 

Na gut, aber wenn ich jetzt mit der Absicht zu Ihnen komme, ein Gewerbeobjekt in Waldkraiburg zu kaufen, hätten Sie da was für mich?

Ein fertiges Objekt nicht, höchstens ein Baugrundstück.

Und im privaten Bereich?

Doppelhäuser und Baugrundstücke.

Angenommen, ich möchte in fünf Jahren bauen, was raten Sie mir heute?

Ob und was wir in fünf Jahren noch an Vorrat haben, weiß ich selbst nicht. Ich persönlich würde Ihnen empfehlen, sich so schnell wie möglich zu entscheiden, weil wir gerade jetzt, wenn auch nur im beschränkten Umfang, preisgünstige Baugrundstücke auf den Markt geben.

Mit dieser Meinung stehen Sie nicht alleine da, auch die Immobilienmakler argumentieren so.

Das glaube ich gern, denn es gibt im Moment einfach nicht viel Auswahl an Baugrundstücken, was eben auch wieder auf die räumliche Begrenzung Waldkraiburgs zurückzuführen ist. Wir suchen ja selbst ständig, erhalten aber auch immer wieder nur kleine Baugebiete. Derzeit erschließen wir eines mit 23 Grundstücken und eines mit zehn Grundstücken - das ist alles, was wir im Moment anbieten können.

Sie könnten aber bereits bestehende Wohnobjekte aufkaufen?

Nein, wir wollen unseren Geschäftsbereich nicht arrondieren und werden auch zukünftig keine Wohnobjekte aufkaufen.

Wenn die Anzahl der Baugrundstücke beschränkt ist, wie kommen dann ausgerechnet Sie an die zuvor genannten Grundstücke. Da müssen Sie ja gute Kontakte haben?

Die Kontakte ergeben sich zwangsläufig. Im Laufe der Zeit kennt man die Leute und man weiß, wer in Frage kommen könnte, etwas zu verkaufen.

Welche Kunden sind Ihnen am liebsten?

Kunden, die wissen was sie wollen, sind uns natürlich am liebsten. Aber wir verstehen uns vor allem als Dienstleister und legen auf die Beratung unserer Kunden sehr großen Wert.

Mal eine ironische Zwischenfrage: Bei den bestehenden Gesetzen kommt mir die Vermietung einer Immobilie immer wie eine Enteignung vor. Sehen Sie das auch so?

Ja, den Eindruck habe ich manches Mal auch und die Tendenz wird sogar immer stärker. Die Rechte der Vermieter werden immer geringer, die der Mieter immer größer. Und genau dieser Tatsache ist es meiner Ansicht nach auch zu verdanken, daß der Bau von Mietwohnungen nachläßt. Man sollte schon mal die derzeitige Gesetzeslage überprüfen. Daß wir uns da aber nicht falsch verstehen: Wir als Vermieter sind natürlich immer an einer langfristigen Vermietung interessiert. Doch es gibt auch Mieter, die sich partout nicht an die einfachsten Regeln zur Förderung einer intakten Hausgemeinschaft halten. Und da haben Sie als Vermieter schon wenig Möglichkeiten, sich durchzusetzen.

Welche Frage wird Ihnen am häufigsten gestellt?

In erster Linie beziehen sich die Fragen auf die Lage des Objektes. Jeder möchte naturgemäß erst mal wissen wo sich das Objekt befindet, für das er Interesse zeigt.

Kommt Ihnen die Tatsache, daß die Stadtbau Waldkraiburg GmbH ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der Stadt ist, nicht dahingehend entgegen, daß Sie weniger Probleme mit den Verwaltungsbehörden haben? Oder scheitern Ihre Ideen auch mal an deren Veto?

Ja sicher scheitert einiges. Und zwar allein schon deswegen, weil gerade wir als städtisches Unternehmen mit gutem Beispiel vorangehen müssen. Da hat es ein selbständiger Unternehmer schon leichter.

Aber ich könnte mir durchaus vorstellen, daß sie in den einzelnen Verwaltungsabteilungen der Stadtverwaltung mit weniger Problemen zu rechnen haben?

Wir haben zwar generell Vorteile oftmals eher etwas zu wissen, was andere eben nicht wissen. Aber wir werden deswegen nicht bevorzugt behandelt. Ansonsten, wie gesagt, gibt es keine Vorteile. 

Gab es schon Anfragen, die Sie überfordert haben?

Nicht, daß ich wüßte.

Bei vielen Geldinstituten ist die Kreditvergabe sehr bürokratisch geregelt. Können Sie auch hier behilflich sein?

Was wir tun können ist, daß wir das in Frage kommende Objekt so exakt wie möglich beschreiben und bewerten, damit die Darlehensvergabe seitens der Bank optimal beurteilt werden kann. Auf alles andere haben wir natürlich keinen Einfluß.

Aber es ist richtig, daß Sie eine Beratung dahingehend abgeben, wie man zinsgünstige Darlehen aus Förderprogrammen zum Erwerb vorhandenen Wohnraums erhält.

Es gehört sicherlich mit zu unserem Aufgabengebiet, in dieser Hinsicht beratend tätig zu sein. Aber die Gesamtfinanzierung wird auch hier individuell von den Erwerbern mit den Banken getätigt.

Glauben sie, daß jetzt kurz vor seiner Einführung, der Euro bei der Entscheidung, sich Immobilien zu kaufen, eine wichtigere Rolle spielt, als noch vor ein paar Monaten?

Ehrlich gesagt sehe ich da überhaupt keine Tendenzen.

Was würden Sie in Waldkraiburg gerne ändern?

Waldkraiburg ist eine sehr junge und moderne Stadt. Und infolge des schnellen Wachstums konnte sie im Gegensatz zu Mühldorf kein eigentliches Zentrum bilden. Die damit verbundene Problematik zeigt sich dahingehend, daß hier an vielen Ecken Teile eines Zentrums entstanden sind, die sich immer noch nicht zu einem gemeinsamen Kern entwickelt haben. Ich glaube aber, daß sich das im Laufe der letzten Jahre schon wesentlich verbessert hat und daß man das zukünftig durch geschickte Planung, sofern es noch möglich ist, weitgehend verbessern könnte. Das ist etwas, was ich mir persönlich schon wünschen würde.

Wen wählen Sie?

Ich sehe mich nicht verpflichtet, irgendeine Partei zu wählen. Ich wähle immer den, der mich persönlich am meisten beeindruckt und den ich für den Besseren halte.

Was fehlt Ihrer Meinung nach in Waldkraiburg?

Ein Stadtsaal, aber den bauen wir ja jetzt.

Zum Abschluß einige Begriffe, die Sie bitte mit Ja oder Nein beantworten: Geld regiert die Welt:

Ja.

Wer in Waldkraiburg wohnen will, muß Geld haben.

Nein.

Wir haben einen Bürgermeister, der seine Arbeit hervorragend macht.

Ja.

Waldkraiburg ist schöner, als mancher glaubt.

Ja.

Wenn ich es mir recht überlege, habe ich hier ein ganz angenehmes Leben.

Jain.

Unsere Kunden überzeuge ich durch Sachverstand.

Ja.

Kritik trifft mich hart.

Ja.

Ungehalten reagiere ich auf unangebrachte Kritik.

Gut, daß Sie’s ergänzen: Ja.

Das Rathaus ist die größte Bausünde Waldkraiburgs.

Nein. Ich kenne das Rathaus schon immer so und es hat mich eigentlich nie gestört. Und so schlimm ist es doch auch wieder nicht, oder?

Herr Hausperger, ich danke Ihnen für das Gespräch.