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MANFRED SPITZAUER 

Immobilienkaufmann
Edition:
Freilassing 1998

 
   
   
   
   
   
     
     
     
   
 

Kompromißloser Arbeitseinsatz und Konsequentes streben nach Perfektion brachten Manfred Spitzauer auch in seinem eigenen Immobilienunternehmen den gewünschten Erfolg. Der ehemalige Sparkassenangestellte hat auch ganz konkrete Vorstellungen davon, wie er die Innenstadt, und hier insbesondere die Fußgängerzone, wieder beleben würde. Die STADTBROSCHÜRE sprach mit ihm ausführlich - natürlich nicht nur über Immobilien.

 

Herr Spitzauer, sind Sie ein Masochist?

Wie bitte?

Nun ja, 17 Ladengeschäfte hier im Zentrum Freilassings stehen leer und Sie bauen ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus in der Lindenstraße.

Das ist richtig, und wenn ich die Möglichkeit dazu hätte, würde ich dort sogar noch ein weiteres hinstellen, denn beide Läden hätte ich sogar mehrfach verkaufen können. Und bei den Wohnungen sieht es genauso gut aus.

Heißt das, daß sich das Zentrum der Stadt mehr und mehr in die Lindenstraße verlagert.

Jedenfalls sehe ich das so, und ich glaube, ich stehe mit dieser Meinung nicht unbedingt alleine da. Die Fußgängerzone wurde doch regelrecht totberuhigt. Und die dafür Verantwortlichen müssten mir eigentlich Recht geben, wenn sie sich mal die Zeit nehmen und die Geschehnisse dort intensiv unter die Lupe nehmen würden.

Ich war vor Jahren noch im Bezirksvorstand des Deutschen Gewerbeverbandes und habe schon damals eindringlich davor gewarnt, die Innenstädte systematisch »trockenzulegen«. Freilassing ist da leider kein Einzelfall, dieser Wahnsinn ist heute noch Grundlage so mancher Städtebauplanung. Vielleicht will man sich damit ein Denkmal setzen.

Und die Politessen sind beauftragt, dazu noch ihren Teil beizusteuern. Wer sich Zeit nimmt, die Beratung der Fachgeschäfte in Anspruch zu nehmen, wer sich in einem Laden wohlfühlt, dort herumsucht und darüber die Parkzeit vergißt, der wird dann noch mit einem Strafzettel dafür belohnt, daß er, indirekt jedenfalls, die Gewerbesteuerkasse der Stadt auffüllt.

Da fährt man doch lieber an die Peripherie oder gleich in den Euro-Park nach Salzburg. Da kostet »parken um einzukaufen« nämlich nichts.

Das sehe ich auch so. Dennoch hat Freilassing seine Chancen und ein Umdenken in dieser Richtung wird sicherlich neue und auch wieder alte Kunden nach Freilassing bringen. Man sieht es doch an folgenden Beispielen: Parken in der Tiefgarage des HZ war anfangs kostenpflichtig. Das wurde wieder abgeschafft und die Frequentierung des Hauses wurde besser. Parken im Euro-Park in Salzburg kostete anfangs Geld - heute nicht mehr - und auch dort hat sich diese Entscheidung positiv bemerkbar gemacht. Und zwar so, daß wir hier in Freilassing daß schon gewaltig spüren. Sie brauchen sich ja nur mal umzuhören. Und wenn Sie, wie in der Hauptstraße, nicht mehr im Vorbeifahren gesehen werden können, geschweige daß geparkt werden darf, dann ist Freude am Einkaufen nicht mehr gegeben. Ich bin der Meinung, daß man hier zumindest eine Einbahnstraße mit vielen kleinen, kostenlosen Parkbuchten entstehen lassen sollte. Das würde der gesamten Zone Leben einhauchen.

Wie beurteilen Sie sonst die Zukunft Freilassings, schließlich müssen Sie hier ja Ihre Immobilien verkaufen?

Freilassing ist durch die Grenzöffnung zu Salzburg zentraler denn je. Wir haben in unmittelbarer Nähe eine weltbekannte Kulturstadt, wir haben die Anbindung nach München, die Kurstadt Bad Reichenhall und die Ferienregionen im Berchtesgadener Land sowie im Chiemgau sind nicht weit: Ein Flugplatz ist vor der Türe und wir verfügen über gute Bus- und Zugverbindungen. Von dieser Seite aus gesehen, lohnt es sich durchaus, hier in Immobilien zu investieren. Wichtig ist dabei fast immer die Lage des Objektes, das steht jedenfalls fest. Und bei der Gesamtgröße der Immobilie, ich spreche jetzt für die Klientel der Kapitalanlieger, sollte man im Bereich von acht bis zehn Wohnungen pro Objekt bleiben. Dafür ist immer ein Markt da, das hat sich in der Vergangenheit bewahrheitet und wird auch zu- künftig so bleiben. Versuche, Menschen in größere Objekte zusammenzubringen, sind fehlgeschlagen. Häuser mit 30, 40 oder mehr Wohneinheiten sind doch gar nicht mehr zeitgerecht. Der Mieter geht raus aus den Blöcken und sucht sich nach und nach Verbesserungen im Wohnbereich. Für mich als Makler ist zu beobachten, daß hier nicht mal der Zuzug recht rege ist, es ist vielmehr der Umzug von einer älteren in eine neue Wohnung, der ins Gewicht fällt.

In welchem Bereich liegen denn die Miet- und Kaufpreise in Freilassing.

Zwischen neun und vierzehn Mark im Mietbereich, der Preis für einen Neubau liegt bei circa 4.600 bis 5.200 Mark pro Quadratmeter - je nach Lage und Ausstattung natürlich.

Auch nicht gerade günstig, oder sehen Sie das anders?

Stimmt, aber wenn die Lage stimmt, wird der Preis akzeptiert.

Woher haben Sie Ihr Know-how?

Ich habe mit einer Bankkaufmanns-Lehre begonnen, habe Kundenberater-Lehrgänge besucht, war Geschäftsstellenleiter-Vertretung...

Sie waren für die Sparkasse tätig?

Genau. Und meine Tätigkeit führte mich immer quer durch den gesamten Landkreis, so daß ich mir dadurch auch ein fundiertes Fachwissen über die Gegebenheiten der Orte ringsum aneignen konnte. Ich habe dann fünf Jahre lang die Immobilienstelle der Sparkasse Freilassing aufgebaut, habe sie sogar in den markt- führenden Bereich hineinführen können. Dann folgte der erste Abstecher in die Privatwirtschaft, ich kam in das Unternehmen Max Aicher und war dort für den An- und Verkauf von Immobilien zuständig.

Das war dann ja wohl ein Volltreffer, etwas besseres hätte Ihnen gar nicht passieren können - einen besseren Lehrmeister wird’s wohl nicht geben, oder?

Das sehe ich auch so. Ich habe dort sehr viel gelernt, vor allem die Bewältigung der Entscheidung, durchaus auch den Mut aufzubringen, in größere Objekte hineinzugehen. Von der Grundsystematik her ist dies kein anderes Geschäft, als mit einer kleinen Immobilie. Es ist oftmals sogar schwieriger, wenn Sie ein Appartement im Wert von 150.000 Mark verkaufen möchten. Es gehört oft viel mehr Arbeit dazu, diesem Kunden, der sich das Geld oftmals über Jahre hinweg zusammengespart hat, zu überzeugen, als wenn man ein Industrieobjekt in Millionenhöhe zur Vermarktung erhält. Natürlich kann man nicht alles übernehmen, was man in einem Unternehmen wie das des Max Aicher lernt, sondern natürlich nur das, was sich für einen selbst auch umsetzen läßt.

Aber Aicher ist hier schon die Nummer eins?

Nicht nur in Freilassing, sondern weit darüber hinaus. Der Mann ist einfach ein Phänomen, das muß man sagen. Seine größte Begabung liegt meiner Meinung nach darin, Entwicklungen schon zehn Jahre im voraus zu erahnen und damit bereits im Ansatz immer schneller zu reagieren in der Lage ist, als andere.

Wie lange existiert Ihr eigenes Unternehmen bereits?

Eigentlich bin ich noch in die Kategorie der Jungunternehmer einzugliedern, weil ich mein Unternehmen erst 1995 gegründet habe.

Ich möchte Ihnen gerne einige Zeilen zur Verfügung stellen, in denen Sie Ihr Unternehmen beschreiben können.

Danke, nehme ich gerne an. Mein Unternehmen hat mehrere Standbeine. Es ist sowohl im Bauträgergeschäft als auch im An- und Verkauf von Grundstücken tätig, die Aufbereitung und die Vermarktung der Objekte gehören dazu und es wird die gewerbliche An- und Vermietung betrieben. Räumlich gesehen beschränkt es sich zur Zeit noch im Wesentlichen auf den gesamten Land- kreis Berchtesgadener Land.

Aber Sie sind ein Einzelgänger, zumindest unternehmerisch gesehen?

Wenn Sie so wollen ja. Meine Frau hilft mir bei der Verwaltung, ich selbst lege großen Wert auf persönliche Beratung und Betreuung meiner Kunden. Natürlich bezieht sich das nicht auf den Bereich der Bauträger-Tätigkeit. Hier versteht es sich natürlich von selbst, daß wir in Kooperation mit verschiedenen Partnerfirmen arbeiten, ohne die eine Abwicklung der Tätigkeiten gar nicht machbar wäre.

Da wird es sicher den einen oder anderen geben, der Sie ob dieser Einzelgänger-Eigenschaft belächelt.

Was mich nicht wesentlich tangiert, weil ich eben der Meinung bin, daß sich meine Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich dieses Unternehmens so am besten realisieren lassen. Und glauben Sie mir, ich habe dabei ein verdammt gutes Gefühl - auch für die Zukunft.

Wo liegen denn die Stärken Ihres Unternehmens gegenüber den anderen Immobilienanbietern? 

Hier sitzt der Kundschaft ein Partner gegenüber, der eigentlich fast alles, was es in dieser Branche zu erleben und zu erfahren gibt, selbst mitgemacht hat. Von der Planung, vom Bau der Objekte...

Na gut, das machen aber andere auch. 

Aber die meisten haben dies noch nicht selbst praktiziert, sondern nur andere Firmen beauftragt. Ich habe schon selbst gebaut, habe Altbauten saniert und dadurch Erfahrungen gemacht, die man wirklich nur vor Ort lernt, wenn man selber mit dabei ist. Das lernt man nicht aus Büchern, da muß man selbst Hand anlegen.

Angenommen, ich möchte in fünf Jahren bauen, was raten Sie mir heute?

In fünf Jahren erst? Ich kann jedem nur raten, jetzt zu bauen, weil die Eckwerte kaum noch mal so günstig werden, wie heute. Und wer das Geld dazu im Moment noch nicht aufbringen kann, dem rate ich zumindest jetzt schon das Grundstück zu erwerben, weil eine bessere Werthaftigkeit kann man sich in der jetzigen Zeit wohl nicht vorstellen. Krisensicher als Anlage...

...wenn ich keinen Bauzwang habe?

Es gibt natürlich Baugebiete im Einheimischenbereich, auf die ein Bauzwang lastet, aber wenn sie heute ein freies Grundstück erwerben, dann können Sie es liegen lassen oder auch nicht.

Wenn ich kaufen möchte: Wie gehen Sie bei Ihrer Suche nach einem geeigneten Objekt vor?

Wichtig ist zunächst, daß man wirklich konkrete Wünsche seitens des Interessenten erhält, daß man vor allem auch weiß, nach was man Ausschau halten soll. Die Größe des Objektes ist wichtig, bei Grundstücken die Möglichkeiten der Bebauung. Muß es ein frei liegendes Grundstück sein oder darf es auch ein Randgrundstück oder ein Reihengrundstück sein, um Kosten zu sparen? Man muß ja als Kunde auch erst einmal den Geldbeutel überprüfen, weil die Wünsche oft anders aussehen, als die Realisierungsmöglichkeiten. Es gibt beispielsweise Anfragen nach Grundstücken in der Größenordnung von etwa 2.000 Quadratmeter, um darauf ein Haus bauen zu können. Möglichst freistehend, mit unverbaubarem Blick auf die Natur ringsherum und auch den Sonnenuntergang, sowie möglichst wenig Nachbarn. Und wenn man dann auf die Kosten zu sprechen kommt, wird das Grund- stück automatisch auf 500 Quadratmeter reduziert und plötzlich werden dann auch wieder Objekte in einer Siedlung in Betracht genommen.

Träume zu realisieren kosten auch, oder gerade eben hier, mehr Geld.

Das ist ganz gut formuliert. Und man muß, sehr oft sogar, die Leute aus ihren Träumen aufwecken, damit sie wissen welche Wege man gehen kann, damit man zum Ziel kommt.

Welcher Kunde ist Ihnen am liebsten?

Am liebsten ist mir der Kunde, der weiß, was er will, weil dann der Er- folg am schnellsten realisierbar ist.

Und welche Objekte sind Ihnen die liebsten?

Die gewerblichen Vermietungen.

Da haben Sie ja momentan reichlich Auswahl, da können Sie ja sozusagen aus dem Vollen schöpfen.

Unter gewerblichen Mietern verstehe ich ja nicht nur die Kunden, die ein Ladengeschäft wünschen, sondern auch die, die eine Lagerhalle, ein Bürogebäude oder ähnliches suchen und hier natürlich, aufgrund der Größe der Objekte, auch andere Provisionen zahlen müssen.

Noch einmal zurück zur Wirtschaftlichkeit der Objekte in Freilassing, wie sehen Sie die Zukunft?

Es wird sich hier sicherlich einiges verschieben, es wird bestimmt auch etwas an den Bestandsmieten geändert werden müssen, weil ganz einfach die Geschäftslage eine andere geworden ist. Und auch die Vermieter werden lernen, daß leider Gottes Abstriche gemacht werden müssen. Deshalb, und da sind wir automatisch auch wieder bei unserem Anfangsthema »Verkehr und Parkplätze«, muß wieder eine Belebung in den Stadtkern gebracht werden. Man sollte tunlichst daran arbeiten, die Vorteile, die Freilassing zweifelsfrei zu bieten hat, wesentlich besser zu vermarkten. Gehen Sie gerne in so einen Euro-Park? Ich jedenfalls bevorzuge da andere Einkaufsmöglichkeiten.

Ich gehe nirgendwo hin, ich lasse mir alles ins Haus bringen. Kleiner Spaß am Rande, aber ehrlich gesagt, bis auf gut sortierte Baumärkte meide ich auch alles, was sich nicht im Fachgeschäftsbereich befindet. Wobei man allerdings unterscheiden muß, daß es im Fachgeschäfts- bereich auch sogenannte Shop-in-Shop-Objekte gibt, also größere Häuser, in denen sich viele kleine Fachgeschäfte etabliert haben.

Wovon es aber in unserer Region nicht allzu viele gibt. 

Leider wird Ihr Vorschlag zur Belebung der Innenstadt wie so oft kein Verständnis bei den dafür verantwortlichen Personen finden.

Ich glaube, daß man früher oder später gar nicht umhin kommt, das zu verwirklichen, sonst wird dieser eigentlich recht schöne Teil der Stadt gänzlich verwaisen. Und was ich gleich überhaupt nicht verstehen kann ist die Tatsache, daß beispielsweise das Haus Clemente früher einige seiner Artikel vor der Türe präsentieren konnte. Heute ist das auch nicht mehr erlaubt. Ich finde es sieht doch mehr nach Einkaufsstadt aus, wenn die bunte Vielfalt der angebotenen Waren auch zum Teil auf der Straße präsentiert werden darf. Was mich draußen anlockt überzeugt mich doch sicherlich auch, das Geschäft zu betreten. Das bringt Farbtupfer, das bringt Leben. Auch das Thema Kinder sollte man mit einbeziehen, da gibt es doch viele Möglichkeiten, sich hier wesentlich kundenfreundlicher zu präsentieren.

Welche Frage wird Ihnen in Ihrer Eigenschaft als Immobilienmakler am häufigsten gestellt?

Es ist wirklich die Frage, »soll ich jetzt kaufen oder später« oder »was kommt mit dem Euro«.

Spielt der Euro eine Rolle?

Dem Vernehmen der Banken nach, ja. Aber ich gebe nicht allzuviel auf Prognosen in dieser Richtung, für mich entscheidet die Realität. Und größere Kapitalumschichtungen habe ich aufgrund des Euro jedenfalls in meinem Unternehmen nicht wahrgenommen.

Bei vielen Geldinstituten ist die Kreditvergabe sehr bürokratisch geregelt. Können Sie auch hier behilflich sein?

Sicher, das ist sogar ein ganz wesentlicher Teil des Kundenservices.

Arbeiten Sie da vorwiegend mit Ihrem alten Arbeitgeber, der Sparkasse - oder bedienen Sie sich auch anderer Institute?

Ich arbeite mit allen Geldinstituten zusammen, aber oftmals ist es so, daß ein Objekt direkt nach einer bestimmten Bank schreit, weil es sich vielleicht um eine Bestandsimmobilie handelt, die schon Beleihungsgrundlagen, beispielsweise der Sparkasse oder der Raiffeisenbank, aufweist. Dann wird man natürlich ver- suchen, diese Linie weiter zu führen, weil sie für den Kunden in der Regel einfach günstiger ist.

Prominente Kunden?

Oliver Bierhoff. Der hatte ein Jahr lang in Hofham in Miete gewohnt, als er noch bei Salzburg spielte. Ein sehr sympathischer Mensch übrigens.

Sind wir doch alle, oder? Wer ist denn bei Ihnen besser aufgehoben. Der Privatmann, der ein Einfamilienhaus möchte oder der Unter- nehmer, der in eine neue Produktionsstätte investieren möchte?

Ich glaube der Einfamilienhauskunde, weil da einfach der Draht vorhanden ist. Der Unternehmer ist vom Objekt her gesehen, zu spezifisch.

Macht es Sie stolz, wenn jemand sagt: »Das ist von Spitzauer«?

Ja, schon!

Kommen wir mal zu Ihrer Person: Was ist für Sie der höchste Genuß?

Zuhause auf der Terrasse sitzen, ein Weißbier trinken und den Sonnen- untergang beobachten.

Zum Schluß beginnen wir noch einige Sätze, die Sie bitte zu Ende führen wollen: Keiner weiß, daß ich...

... wirklich rundum zufrieden bin mit dem Erreichten.

Mein Unternehmen bedeutet mir...

...sehr viel, aber nicht alles.

Ich wäre gerne mal für einen Tag...

...auch wenn’s zu klischeehaft klingt: mit meiner Frau auf einer einsamen Insel.

Reich ist, wer...

...zufrieden ist.

Auf meinem Wunschzettel ganz oben steht...

...Gesundheit für mich und meine Familie.

Bei MCDonalds bestelle ich mir immer...

...einen McChicken.

Die größte Bausünde Freilassings ist...

...die Hauptschule - der Betonblock.

Ungehalten reagiere ich auf...

Lügen im Geschäft.

Ich halte mich fit mit...

Tennis, Skifahren, Berggehen und Angeln - letzteres ist gut für die Nerven.

Herr Spitzauer, besten Dank für dieses Gespräch und weiterhin viel Erfolg im privaten wie im geschäftlichen Bereich.

     
 © 2012 RALF HANSEN STADTBROSCHÜRENVERLAG